O primeiro semestre de 2025 não foi gentil com os fundos de investimento imobiliário. O IFIX — índice que reúne os principais FIIs negociados na B3 — acumulou queda de 6,2% no período, enquanto o Tesouro Selic entregou retorno de 6,8% no mesmo intervalo. Para quem investiu em FIIs esperando superar a renda fixa, o resultado foi frustrante.

Mas a análise por segmento revela nuances importantes. Os FIIs de papel — aqueles que investem em títulos de crédito imobiliário como CRIs e LCIs — tiveram desempenho relativamente melhor, sustentados pelos juros altos. Já os FIIs de tijolo, especialmente os de galpões logísticos e lajes corporativas, sentiram o peso da vacância crescente e da pressão sobre os contratos de locação.

O problema dos galpões logísticos

O segmento de galpões logísticos foi o mais afetado. Após um ciclo de expansão acelerada entre 2020 e 2023, impulsionado pelo crescimento do e-commerce, o mercado chegou a 2025 com excesso de oferta em algumas regiões. A vacância média nos galpões de alto padrão no eixo São Paulo-Campinas chegou a 14,3% no primeiro trimestre, segundo dados da consultoria Buildings.

Esse excesso de oferta pressionou os aluguéis para baixo. Alguns fundos que tinham contratos vencendo em 2024 e 2025 precisaram renegociar com descontos de 8% a 15% sobre os valores anteriores. O impacto nos dividendos foi imediato.

"A vacância em galpões é cíclica. O problema é quando os gestores não comunicam isso com clareza e os cotistas ficam sem contexto para avaliar o risco."

FIIs de papel: o refúgio temporário

Com a Selic elevada, os FIIs de papel se tornaram o destino preferido de quem queria exposição ao setor imobiliário sem assumir o risco de vacância. Esses fundos investem em CRIs indexados ao CDI ou ao IPCA, e seus rendimentos acompanham de perto a taxa básica de juros.

O rendimento médio dos FIIs de papel ficou entre 12% e 14% ao ano no primeiro semestre, o que ainda supera a inflação com folga. Mas há um risco que muitos investidores ignoram: quando a Selic cair, esses fundos serão os primeiros a sentir a redução nos dividendos.

O que esperar do segundo semestre

O cenário para o segundo semestre depende de dois fatores principais: a trajetória da Selic e a absorção do excesso de oferta no mercado de galpões. Se o Banco Central iniciar o ciclo de cortes conforme o mercado precifica, os FIIs de tijolo tendem a se valorizar — mas o processo não é imediato.

Para os galpões logísticos, a expectativa é de estabilização da vacância até o final do ano, com recuperação gradual dos aluguéis a partir de 2026. Os FIIs de lajes corporativas, por outro lado, devem continuar sob pressão, dado o avanço do trabalho híbrido e a redução da demanda por espaços de escritório.

A recomendação de qualquer analista sério seria: diversifique entre segmentos, entenda o que está dentro de cada fundo e não tome decisões baseadas apenas no histórico de dividendos. Passado não é garantia de futuro — especialmente em mercados que passaram por transformações estruturais tão rápidas quanto o imobiliário brasileiro.